A múlt év utolsó három hónapjában 9,1 százalék volt az üresedési ráta a budapesti irodapiacon a Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fórumának (BRF) adatai szerint, utoljára 2017-ben mértek hasonlóan magas értéket. A Cuschman & Wakefield tavaly ősszel publikált elemzése szerint globális szinten a COVID-járvány előtt 10,9 százalék körül alakult az irodák üresedési rátája, azonban a jövő év közepére ez az arány akár 15,6 százalékra is nőhet és várhatóan csak 2025-ben áll majd vissza a piac a krízis előtti értékre. A járvány irodapiaci hatásait jól érzékelteti az is, hogy míg a 2008-as pénzügyi világválság során az Egyesült Államokban, Kanadában és Európában összesen mintegy 11,2 millió négyzetméternyi irodaterület vált kihasználatlanná, addig most ez az érték megközelítheti a 18,6 millió négyzetmétert.

 

Az irodapiac alakulására a gazdasági válság miatt bezáró cégek és megszűnő munkahelyek mellett a munkavégzés rendjének drámai átalakulása is jelentős hatással van. A Cushman & Wakefield felmérése szerint az Egyesült Államokban és Európában a COVID előtti 5-6 százalékról a járvány után 10-11 százalékra emelkedhet a tartósan home office-ban lévők aránya, míg a hibrid módon – részben otthonról, részben irodából – dolgozóké nagyjából 32-36 százalékról közel 50 százalékra nőhet. 

 

 

A megváltozott körülmények komoly kihívásokat jelentenek az irodaházak üzemeltetésében is, hiszen ha csökkentett létszámban is járnak be a dolgozók, akkor is ugyanúgy fenn kell tartani a szolgáltatásokat. Ilyen helyzetben nagy segítséget jelenthetnek az intelligens üzemeltetési rendszerek, amelyekkel hatékonyan lehet szabályozni az energiafelhasználást, akár az aktuális kihasználtságtól függően. 

 

„A világ energiafelhasználásának egyharmada, az áramhasználat mintegy 60 százaléka jut az épületekre a Nemzetközi Energia Ügynökség becslése szerint. A minél hatékonyabb üzemeltetés pedig nem csak a költségek csökkentése, de a bolygónk védelme szempontjából is kulcsfontosságú, mivel épületeink felelősek az üvegházhatású gázkibocsátás 30 százalékáért. Ráadásul a „zöld” üzemeltetést támogató megoldások bevezetése nem csak klímabarát, de megtérülő beruházást is jelent, a World Green Building elemzése szerint a környezettudatosság jegyében épült és működtetett létesítmények fenntartási költségei 14 százalékkal alacsonyabbak, mint a hagyományos épületekéi” - mutatott rá Darko Lopotar, a Schneider Electric Épületek divíziójának Dél-Kelet-Európáért felelős alelnöke.

 

A társaság nyílt, gyártófüggetlen IoT platformja, az EcoStruxure, felhő alapú szolgáltatásokkal, a mérőeszközök és érzékelők adatain alapuló elemzésekkel, valamint kiberbiztonsági megoldásokkal segíti a vállalkozásokat a digitalizációban, függetlenül attól, hogy szállodát, irodaházat vagy ipari létesítményt üzemeltetnek. Az EcoStruxure Building Advisor rendszerrel átlagosan csaknem 30 százalékkal csökkenthető a nem tervezett karbantartások száma, és előre ütemezhetők a szervizelések. A szoftverrel ezenkívül a fűtő-hűtő- és szellőztetőrendszereket érintő rejtett költségek több mint 80 százaléka is beazonosítható. 

 

„Világszerte több mint egymillió épületben találhatók már meg digitális megoldásaink és az eddigi tapasztalatok nagyon komoly hatékonyság javítási lehetőségeket mutatnak. A hollandiai központunkban például 37,5 százalékos energiamegtakarítást értünk el; a párizsi, 45 emeletes Tour Majunga irodaházban pedig, ahol mintegy ötezren dolgoznak, az egy főre jutó energiafogyasztásban ötszörös hatékonyságot sikerült elérni más komplexumokhoz képest” - tette hozzá Darko Lopotar.

 

 

Tippek az alacsony kihasználtságú épületek hatékony üzemeltetésére:

 

Tudjuk meg, hogy mivel dolgozhatunk

Az első lépés, hogy a vállalkozások pontosan felmérjék, milyen főbb, a hűtést, fűtést, levegőkeringetést (HVAC) felügyelő berendezéseik, illetve épületautomatizálási rendszereik vannak. 

 

Ismerjük meg a rendszer architektúráját

Ha már megvannak a főbb rendszerek, akkor ki kell deríteni, hogy melyek kapcsolódnak az épületet menedzselő rendszerekhez és melyek működnek attól függetlenül, kézi vezérlést igényelve. A teljes architektúra megértése lehetővé teszi, hogy alapos és hatékony beállításokat valósítsanak meg a cégek. 

 

Jegyezzük fel a változtatásokat

Mielőtt elvégeznék a beállítások módosításait, célszerű feljegyezni az alapértékeket, illetve a módosított, új paramétereket. Ha nem állnak rendelkezésre ezek az információk, az megnehezítheti a visszatérést az átlagos üzemeltetéshez, ami csökkentheti az irodai dolgozók komfortérzetét és biztonsági kockázatokat is jelenthet. 

 

Gondoskodjunk az üzemeltetőkről

Alacsony kihasználtság esetén is vannak, akiknek az épületben kell tartózkodniuk, például a karbantartó és biztonsági személyzetnek. Az ő kényelmükről is gondoskodni kell, ugyanakkor a közösségi terek jelentős része kihasználatlan lesz, amihez a világítás és a hőmérséklet szabályozásával is célszerű alkalmazkodni. 

 

Számoljunk a kieső hőtermeléssel

Nem szabad megfeledkezni arról, hogy alacsony kihasználtság esetén csökken az épületben dolgozók, illetve a berendezéseik által leadott hőmennyiség, vagyis, a HVAC rendszerek beállításánál ezt is figyelembe kell venni. 

 

Finomhangoljuk az eszközöket

Alacsony telítettség mellett érdemes átgondolni, hogyan használjuk az egyébként folyamatosan működő berendezéseket. Például a konyhában elhelyezett ventilátoroknak nem feltétlenül kell egész nap működniük, és a csökkentett létszám mellett előfordulhat, hogy egyáltalán nincs szükség a hűtőszekrényre, amit így ki lehet kapcsolni.